Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber

Die Finanzverwaltung hat geregelt, wie die Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber steuerlich zu behandeln ist.

Angesichts neuer Urteile des Bundesfinanzhofs zur Vermietung eines Arbeitszimmers oder Home-Office an den Arbeitgeber hat das Bundesfinanzministerium seine Verwaltungsanweisung zur steuerlichen Bewertung solcher Mietverträge aktualisiert. Es geht dabei um die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Miete als Arbeitslohn oder als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung gilt und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben.

Sind die Zahlungen des Arbeitgebers steuerpflichtiger Arbeitslohn, hat das nicht nur Folgen bei den Sozialversicherungsbeiträgen. Solange Einnahmen aus dem vermieteten Arbeitszimmer keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind, greift für die damit verbundenen Werbungskosten auch die Abzugsbeschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer.

Die Finanzverwaltung nennt verschiedene Anhaltspunkte, die für ein betriebliches Interesse des Arbeitgebers sprechen. Allerdings muss der Arbeitnehmer auch bei Vorliegen eines oder mehrerer dieser Anhaltspunkte das vorrangige betriebliche Interesse seines Arbeitgebers nachweisen, ansonsten sind die Leistungen als Arbeitslohn zu beurteilen. Für ein betriebliches Interesse sprechen insbesondere folgende Punkte:

Für das Vorliegen eines betrieblichen Interesses kommt es dagegen nicht darauf an, ob ein entsprechendes Nutzungsverhältnis zu gleichen Bedingungen auch mit einem fremden Dritten hätte begründet werden können. Insbesondere spielt es keine Rolle, wenn die vereinbarte Miete die Höhe der ortsüblichen Marktmiete unterschreitet, denn das geforderte betriebliche Interesse an der Nutzung der Räume wird durch eine für den Arbeitgeber vorteilhafte Gestaltung grundsätzlich nicht in Frage gestellt.

Neu an den Vorgaben der Finanzverwaltung ist vor allem eine Regel zur Qualifizierung des Mietverhältnisses. Während das Finanzamt nämlich bei der Vermietung von Wohnraum nämlich typisierend immer von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht, solange die ortsübliche Miete nicht deutlich unterschritten wird, gibt es bei Gewerbeimmobilien keine solche typisierende Annahme.

Das ist deshalb von Bedeutung, weil das Finanzamt die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke (Arbeitszimmer oder als Home-Office genutzte Wohnung) grundsätzlich als gewerbliches Mietverhältnis wertet. Für das Mietverhältnis muss der Arbeitnehmer daher die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine objektbezogene Überschussprognose nachweisen.

Ist das vorrangige betriebliche Interesse des Arbeitgebers an der Vermietung nachgewiesen, mangelt es aber durch eine negative Überschussprognose an der Einkünfteerzielungsabsicht, dann ist die Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber ein steuerlich unbeachtlicher Vorgang auf der privaten Vermögensebene. Die Mietzahlungen sind dann zwar steuerfrei, im Gegenzug können aber auch keine Werbungskosten geltend gemacht werden.

Die neuen Vorgaben sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Allerdings enthält das Schreiben des Ministeriums hinsichtlich der Einkünfteerzielungsabsicht eine Übergangsregelung: Für vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossene Mietverträge wird es nicht beanstandet, wenn die Betroffenen weiterhin generell von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen.


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